雖然早在1998年，政府即通過《都市更新條例》，但早期政府僅提供容積獎勵，著力不多，而由住戶和建商主導；結果因為住戶整合不易成效不彰，平均一個都市更新案從申請到核准要花7.7年。建商在利益條件下，只做小規模的更新，而需要更新的老市區無人聞問，並非亟需更新的蛋黃區住宅反而可以申請都市更新獎勵而重建。

 

都市更新常牽涉到個人私有財產權的轉換，更新住戶的分配常費時許久而無法獲得同意，需要政府使用公權力介入，都市更新地區中弱勢族群在改建時期需要臨時住宿安置與照顧需求，有時更需要做都市計畫變更以獲得更好的整合效果和社會利益，這些都只有政府做得到，住戶和建商沒法做到。

 

近來因為都市發展需求的急迫性，政府開始介入，從委託實施、同意實施到自行實施，跳脫以往僅是審查者的角色，成為主動的實施者，從選定確實需要更新地區的公有地或甚至私有地，擬定更新計畫，引進建商，到以都市整體發展為考量，辦理都市計畫變更，投入必要的公共設施，可改善都市環境品質，帶動周邊私有地更新，引導該地區開發定位及都市發展方向。政府出力、啟動與整合，於更新後取得必要之公共設施；地主出地，住戶可選擇自建、委建、合建等不同的興建方式，可以「估價轉賣政府」、或是「易地分配新屋」解決居住問題，改善環境品質；建商出錢，可獲得營建利益。公辦都更可說是社區新生與都市再生的一帖解藥，可以達到公私三贏的結果。

 

要進行都市更新，應該有完整的執行規劃：政府應該做窳陋地區的普查、盤點公有地之使用狀況，及現有公共設施用地與需求，指認值得保留的文史景觀資源、擬定再生目標與策略，規劃整體公共建設方案，對現有都市計畫做適當之調整，在整體街區公共建設方案的架構下，進行地區空間與社會之接續調查，規劃更新地區之整體發展，指認更新單元並做排序，以不同策略進行模擬與試算，尤其需要做配套的公共整備或交通計畫並據以執行；公辦都市更新計畫的目的除了經濟導引外，尤其應該充實公共設施、輔導弱勢為目標，選擇標的和興辦模式，而不只是單一基地建築的改建，或局限在容積獎勵的層次。碰到具有文化歷史、自然資源的基地，也應該用整建保存維護與新建整合的做法，避免全盤拆除重建引發的爭議。

 

為了取得建商投入的足夠誘因，往往在更新案中增加大量容積，因此對都市風貌產生極大的影響，尤其在窳陋地區，可能造成街區紋理、整體風貌杆格差異過大，或是原有街區風貌破壞消失的問題，為避免此問題產生，除了斟酌獎勵的容積量或是都市計畫變更後增加之容積外，若能先行有都市設計準則及街區整體規畫方案作為將來發展的藍圖，或可避免憾事發生的機率。其實，政府所擁有的手段不是只有獎勵容積而已，還可以利用簡化行政程序、縮短流程，以及TOD等方式來提高投資者的意願。

 

本期感謝上圓聯合建築師事務所的籌劃協助，他們很早就在公辦都更這一塊領域耕耘，也獲得斐然的成果，但他們並不藏私，希望更多建築師投入，滿足現今的大量公辦都更的需求。公辦都更可引導該地區重新定位及都市發展方向，尤其可進一步帶動窳陋地區周邊私有地更新，扮演領頭羊的角色，我們樂見在現今高齡化的社會中，公辦都更有機會能滿足在地老化及順應時代潮流需求的交通、防災、開放空間綠地與公共設施，以及推動都市生活、青創交流與兒童托育等社會功能的需求，但也不要忘了：都市更新除了拆除重建之外，其實還包括整建與維護，設計者如何在政策、都市環境及經營需求中找到平衡，以獲得最大化的居住品質與社會利益是我們應謹記在心的。